■本文作者：王小明北京在明律师事务所
自年新修订的《土地管理法》施行至今，农村集体土地征收和宅基地上的房屋拆迁迎来了多年未见的骤变期，这突出表现在法定程序步骤的重大改变上。年9月，《土地管理法实施条例》终于完成了修订，“法+条例”共同形成了较为完整、全面的农村征地补偿新程序，走到哪一步才有权强制收回土地也有了最终的答案。本文，在明律师就在新春伊始为广大农民朋友全面分析解读这一具有颠覆性的新程序，希望对大家年的征收维权实践提供帮助。
就农村征地新程序的整体出发，在明律师将其最直观地分为两大阶段：征收土地公告（正式）发布前和发布后。从《土地管理法》第47条的规定中我们不难看出，征收土地公告发布前才是新程序中动作、行为集中之所在。
换言之，想要把自己的征地补偿安置利益弄个清楚明白，一定要趁早，不可拖延。
1.征收土地预公告发布。《土地管理法实施条例》第26条规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告……
据此，征收土地预公告就成为了整个征地程序的新起点。在新《实施条例》出台前，一些地方将其称为“征地启动公告”，二者完全是同一份公告。
征地预公告的法定内容：应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征地预公告的发布形式：应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。
征地预公告发布后对被征地农民产生的直接影响：自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。
请注意，征地预公告必须是由县级以上政府盖章发布的，乡镇街道、村委会等主体依法无权发布这样的公告，也就是无权启动征地程序。
而在实践中，要当心先通过协议收购、收回宅基地使用权等名义搞“协议搬迁”，实为开展征收项目的做法。被征地农民要对这类不规范操作有敏感性，及时咨询专业律师进行更精准的形势判断。
2.开展拟征收土地现状调查。《土地管理法实施条例》第26条规定，土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。
这个环节农民显然是有参与权的，征收方不能在未告知农民、未实际下地入户的情况下仅凭登记数据关起门来搞所谓的“现状调查”。调查的结果也应当在村集体张榜公示。
3.开展社会稳定风险评估。《土地管理法实施条例》第26条规定，社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加，评估结果是申请征收土地的重要依据。
简言之，社会稳定风险评估环节是法定必经程序，无此步骤则会导致征地补偿安置方案拟定行为不合法。这将是被征地农民在救济权利时的重点审查对象。
4.编制征地补偿安置方案并对方案进行公告。《土地管理法实施条例》第27条指出，征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。
第28条则进一步明确了征地补偿安置方案的公告方式：县级以上地方人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告时间不少于三十日。
征地补偿安置公告的内容还包括办理补偿登记的方式和期限，以及异议反馈渠道。
总体来说，征地补偿安置公告是整个征地报批前程序中对被征收人权益影响最直接、最重大的一个环节。
这突出表现在被征地农民有权在公告期限内针对方案内容提出意见、申请听证，或者委托专业律师介入协助对方案的合法性、合理性提出建议，从而促成对方案的实质性修改。
应该说，这是被征地农民提升补偿安置条件的最佳时间点，要比拖到起诉征地补偿安置决定直至责令交出土地决定时高效得多。
需要注意的是，听证会的召开是有门槛的，即必须符合“多数”被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不合法这一条件。仅仅是少数被征地农民提出了异议，难以导致听证会的召开。
这也就是在明律师此前多次强调过的“更团结”的意义所在。在这一关键性的节点上，要把支持我们观点的人搞得多多的，不能放任自己沦为法律上的“个别人”。
5.确定征地补偿安置方案后组织签订征地补偿安置协议。《土地管理法实施条例》第29条规定，县级以上地方人民政府根据法律、法规规定和听证会等情况确定征地补偿安置方案后，应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。征地补偿安置协议示范文本由省、自治区、直辖市人民政府制定。
按照立法设计，到这一步大多数被征地农民就已经走完了自己的征地补偿程序。协议一签，大局已定，只需等待征地报批获准，征收土地公告正式发布，领钱、拿新房钥匙即可。
剩下来的就是那些对补偿安置不满，坚持依法救济权利的“个别户”，县级政府在申请征收土地时如实说明情况也就可以了。
一般而言，“个别户”的所占比例不应超过10%。严格一些，要求在5%以内也不过分，具体的要看各省、市的地方性规定。
换句话说，按照新程序，征地项目能否顺利获批，关键就看被征地农民是否对征地补偿安置条件认可满意。能够决定自己命运的，始终是被征地农民自己。
6.提出征收土地申请。《土地管理法实施条例》第30条规定，县级以上地方人民政府完成本条例规定的征地前期工作后，方可提出征收土地申请，依照《土地管理法》第四十六条的规定报有批准权的人民政府（省级政府或者国务院）批准。
有批准权的人民政府应当对征收土地的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的为了公共利益确需征收土地的情形以及是否符合法定程序进行审查。
7.取得征地批复，发布征收土地公告。《土地管理法实施条例》第31条规定，征收土地申请经依法批准后，县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排……
省级政府或者国务院作出的叫征地批复，县级政府可据此发布正式的征收土地公告。到这里，开头提及的“预公告”的“预”字就算彻底去掉了，征地拆迁也就成了不可逆转的事实了。
在明律师认为，在未取得正式的征地批复，发布征收土地公告前，征收方不得“未批先占”拆除房屋、占地施工。
但在实践中，对已签约户的房屋快速拆除已成为习惯性操作，故问题的关键还是在于被征地农民不可草率盲目签约。
需要补充的一点是，省级政府作出的征地批复依法是能够申请复议的，当然是由作出的省政府自己复议自己。若复议维持，必要时还可再申请国务院裁决。
这一权利救济途径走起来颇费周折，需要专业律师的支持才可尝试。
8.组织实施具体征地补偿行为。这里的组织实施工作分为两种：一是对已经签约的农户，要及时足额支付其5项法定补偿费用（土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅的补偿费、其他地上附着物和青苗的补偿费以及社会保障费用）；
二是对始终拒绝签约的农户，县级以上政府应当作出征地补偿安置决定，以行政决定的方式为其落实补偿安置。
被征地农民若对征地补偿安置决定不服，有权申请行政复议或者提起行政诉讼。这一步将会直接决定“个别户”的最终补偿安置收获，大家一定要在专业律师的指导下去举证、质证、评估、出庭应诉，切勿自行盲目应对从而将最重要的救济机会浪费。
9.责令限期交出土地。补偿安置也落实了，法定程序也走到了，公共利益需要也符合了，若被征地农民执意不肯交出土地、腾退房屋，达到了阻挠国家建设征收土地的程度，《土地管理法实施条例》第62条也就派上用场了——由县级以上政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
新程序带来的一个疑问是，责令交出土地决定和征地补偿安置决定是都要有，还是有一个就算合法？
年2月刚刚施行的《辽宁省实施土地管理法办法》第17条是这样表述的：
农民集体所有土地被依法征收的土地所有权人、使用权人应当在征地补偿安置协议或者征地补偿安置决定规定的期限内交出土地，被征地的农村集体经济组织应当与市、县（区）人民政府办理相关手续。拒不交出土地的，由市、县（区）人民政府责令限期交出土地。
由此看来，至少在辽宁省的征地实践中，责令限期交出土地决定被作为了法定的最后环节，必须出现。也就是说要既有征地补偿安置决定，又有责令限期交出土地决定，才能走到申请法院司法强拆农民房屋的地步。
走到这第9步，强制收地、强制拆房才会到来，而且只能是有法院裁定，区县政府及其自然资源主管部门，乃至于更低层级的乡镇街道、村委会等均无权强制拆除老百姓的合法房屋，也无权强行铲除老百姓种植的树木及农作物，拆毁其他养殖设施。
我们的年农村征地法定程序大致就梳理到这儿了。在明律师最后要提示大家的是，要牢牢把握几个关键的权利救济节点，争取每一个都用上；同时，最重要的还是自征地预公告发布后就及时咨询律师，让律师替我们掌眼把关。若是补偿安置真的公平合理，配合签约也配合个明明白白、果断干脆，早一天反应也许就能多领一点点奖励金；若是补偿安置当真不能接受，也能在第一时间借助法律的力量有效救济权利，不至错过任何一个机会。专业律师的早期介入，或许是年及日后农村征地拆迁中一个积极的新变化。定分止争，减少不必要的行政诉讼，靠的就是被征地农民群体法治意识的不断提升。
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